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土地价格越是下降越需要买房,巴菲特的身体状况、接班人问题、巴菲特在2012年的投资策略

30 11月 , 2019  

铝道网】综合报道,华远地产股份有限公司董事长任志强4月22日在“2012中欧私人投资高峰论坛”中表示,一年半到两年房价将暴涨。另外,任志强日前在2012年长吉地产春季发布会上再次开炮,称负利率时代不买房就是傻瓜。
关键词:房价暴涨 土地价格越是下降越需要买房
自去年下半年开始,我国土地价格并没出现明显的上涨,同时许多地方出现了土地流拍现象,地方财政不好过。针对土地价格下降,是否应该购房的问题,任志强表示,土地价格越是下降越需要买房。“因为房价下一轮一定是高涨,我们的规律是,下降趋势就意味着下一轮的高涨。”任志强说:“土地供应高的时候,价格就会下降。”
任志强表示,一般市场规律是1年半到两年时间为一周期,而现在预期土地价格较低会持续到明年中下半期。“一年半到两年之后,房价不会一般的涨,而是暴涨。”任志强说。
关键词:高房价 宽松货币环境和低利率是推手
“房价过快上涨,跟持续供不应求的市场有关。”对于目前高房价,任志强表示,土地供给制度持续约束住房供给增长,而宽松的货币环境和低利率则持续激励住房需求,这才是真正的推手。而针对此问题任志强给出的解药是:房地产建设主要投入的是土地,必须逐渐改变现有的土地政策和土地供给形势。
此外,住宅购置是资产购置,不要把住房问题与市场割裂看,这样只会违背市场基本规律。
关键词:开发商 开发商没钱了那是个例
“说是开发商没钱了,那是因为他开发过度,属于个例。”任志强在发布会现场主题发言中,对于人们热议的房地产开发商“生存现状”给予解析,认为目前市场的开发商日子过得很好,并没有外界想象中的那么困难。在他看来,目前的情况,至少比2008年要好得多,“大家说开发商没有钱了,2008年的时候,我们到位资金,完成投资比大概是1:1.32,相比之下现在情况要好得多,大概是1:1.37,开发商现金流情况并不比2008年差。”
关键词:何时买房 有条件不投资买房的是傻瓜
“手里面有100元,是存银行还是买房?”任志强再谈到目前的投资时机时举例说明,100元如果存20年利息也就200多,但如果买房子,兴许会升值600多,这是什么?这就是投资时机。何况现在还是负利率时代,有条件不做房产投资那才是傻瓜。他预计到2015年或者2020年才会出现老龄化,因此从现在起到这段时间内,房价不会有跌的趋势。
关键词:房价走势 城市化不停房价就有上涨可能
针对房价的发展及走势,任志强也表达了自己的观点,从国际比较来看,在城市化低于30%时,增长速度较慢,但是城市化高于30%以后,就会加速发展期,这个过程一直到城市化达到70%以上时,才有可能减缓。也就是说,城市化不停,房价就有上涨可能。“一线城市城市化率已经接近59%,已经进入平稳阶段,而二线城市只有48%,低于国目前城镇化率的平均数,更差的是三、四线城市刚刚进入29%的城市化率,还有发展空间。”他说,城市化率较低的时候,百姓对住房需求占主导地位,因此对于三、四线城市,正处在成长加速期,房价还会持续上升。
关键词:房产税 全国推广有困难
2011年1月28日,重庆和上海作为全国首批试点城市,开始征收房产税。一年来,房产税的政策效应在重庆已开始逐步显现,投资群体大大减少,商品住房供应结构得以优化,居民住房消费观念开始转变。有业内人士表示,这样的做法有全国推广的价值,是楼市调控的方向。
这样的说法,在任志强看来不成立,2003年提出该机制跟调控房价没有任何关系。房产税也是地租的一种形式,全国推广有困难。实际上,让房价上涨的主要原因是土地出让金,开发商提高房价基本都是因为拿地成本增加。
任志强经典语录
任志强总不改“大炮”本色,其观点、论断虽然引起巨大争议,但他仍然将“炮声红到底”。
1.我从来不认为80后买房难
在现在的社会情况看,80后都是买房的新生军,有的人确实家底殷实,买得起房,但有些人也是为了结婚强挺着买房,很多都是岳母逼着买房。从已购房人群调查看,20岁到30岁的人购房比例并不低,占到30%多;30岁到40岁的仍然占到30%多;20岁到40岁之间的人接近70%购房能力。怎么叫难呢?难为什么40岁以上的人购房比例反而降低了呢?
任志强说:“我从来不认为80后买房难,该买不起,就是买不起。商品房明显它不是一个民生问题,不是一个单纯解决居住权利的问题,它是个巨大财富。搞清楚就好,凭什么你应该拥有这么大的一个巨大财富,理解错了,我觉得你们搞这个节目本身就是扰乱市场,不是什么好东西。”
电视剧《蜗居》热播后,任志强再次放炮说,“年轻人就该买不起房”。甚至还说,“在美国这样的发达国家,想有一套房一辆车是梦想,而在中国30岁左右的人就实现了这一梦想,应该说中国的消费能力和消费观念,已经远远超过了很多发达国家。”

铝道网】每个人都有被重视、被信任的渴望,企业敢不敢于放手用人,给员工一个施展才华的舞台与机会,是影响核心员工忠诚的一个重要方面。在对离职员工进行调查时,不少离职的核心员工都反映,领导不信任人,不肯放权,不给发挥的余地,无论什么情况下犯的错误都推给员工,这是他们辞职的较主要原因。对于知识经济时代的核心员工而言,给予他们必要的信任和更大的决策权是精神激励的重要组成部分。
核心员工大多具有更强的自主性,他们不仅不愿受制于物,而且无法忍受上级的遥控指挥,他们更强调工作中的自我引导。核心员工具有获得更大成就和业绩的意识,被企业委以重任可以促使他们对工作充满热情,发挥更大的主动性。在知识经济时代,企业的核心员工往往比管理者更加专业,对自己的工作比管理者更为熟悉。解决这个问题较重要的方法就是选择员工,相信他们,给予他们足够的施展个人才智的空间与权力。
大多时候,大多数管理者都相信自己,对他人不放心,经常干涉员工的工作,这恐怕是管理者的通病,对于从工作靠前线成长起来的管理者更是如此。但是,这样在企业中往往会形成一个怪圈:领导不信任员工,一遇到紧张阶段或者棘手的问题,就想自己插手,变得独断专行。
而员工就会被束手束脚,养成依赖、从众和封闭的习惯,有主动性和创造性的核心员工即使不离开,这种氛围下也会变得碌碌无为。时间长了,企业就会丧失生机和活力。古语说:“用人不疑,疑人不用”,这就是对人的一种信任。在这一点上,美国著名的将军巴顿就给所有的中层管理者树立了榜样。
在诺曼底战役的时候,盟军总司令艾森豪威尔任命一位军官到第三集团军当师长。巴顿就是第三集团军的司令。当巴顿听说这个消息后,立即表示反对。巴顿认为这个人很无能,不愿意让他在自己手下工作,但艾森豪威尔仍一意孤行。此后不久,巴顿较担忧的事情发生了。这位军官果然把事情搞得一团糟,打了败仗。这时,艾森豪威尔意识到问题的严重性,就命令那个军官辞职。巴顿却表示不让他辞职,这大大出乎所有人的预料。
在一开始,较早提出不让这位军官任职的就是巴顿,而此时,他又不愿意辞退这位无能的军官。面对艾森豪威尔的质疑,巴顿斩钉截铁的给出这样的回答:“虽然他表现不佳,但那时候他是你们多余的军官之一,而现在他是我的部下,我就要信任他的能力并承担他的一切,无论好坏,我会尽力使他成为一名合格的将军”。
在GE前CEO韦尔奇上任的时候,GE这个巨大的组织就面临着这样的问题,庞大的组织弥漫着官僚气息。韦尔奇对此指出:“领导管得少,才能管得好。”他把信任员工和充分授权看作是现代管理的真谛,并将这个管理理念在整个GE管理层中加以推广。除GE公司之外,在这方面值得一提的还有微软公司。
许多公司常发生下列情况,当搬到一幢新的大楼时,为了安全起见,公司要求每个人佩戴徽章,有一天,员工在布告栏里看到一大堆规定,公司似乎把员工当成低能儿或准囚犯,难怪员工会愤怒。这些公司似乎相信只要立下各种规范和条例,就可以使较笨的人也不会犯错,同时使所有人都有所遵循,类似于这样的事情屡见不鲜。
但盖茨从来不这样做,而是把繁事简化,因为他认为自己的员工都很聪明,应该信任员工,让员工自行决策,如果员工不守法,它会单独处理这个员工,而不是处理所有员工。微软的员工对他们的工作有权作任何决定,因此他们的决策非常迅速,但每当他们要提出一项建议时,也必须提出适合的替代方案,并列举优缺点。这样做的用意是要训练员工的思考能力,如果事先都将可能的状况和问题考虑过了,当原方案失败时,就可以立即采用替代方案,不会措手不及。
微软从不规定研究人员的研究期限,只是对开发产品的技术人员规定了期限。“真正的研究是无法限定期限的,因为都是一些未知的东西,但开发必须有期限,这是研究与开发较根本的区别。但是,如果我花了两年时间还没有研究出结果,我就会认为这个项目可能不是一个非常好的项目,我往往会放弃它。”
有着“领导力教母”之美誉的著名领导力训练专家谭小芳老师(官网www.tanxiaofang.com)表示,信任不是你的事或我的事,信任是我们共同要做的事。现在很多企业主抱怨这个员工阴险狡诈,那个员工背信弃义,没人值得信任。此时想一想,你是否给了其足够的信任?你自己也是否值得别人信任?只有当信任产生互动,信任的力量才会产生,组织才会变得强大。提出“管理得少就是管理得好”这一观点的美国通用电气CEO杰克韦尔奇曾经自豪的说:“我信任我的员工,他们也信任我”。
谭小芳老师认为,从社会资本的角度看,企业拥有五种“精神财富”,分别是顾客对企业的信任、合作伙伴对企业的信任、员工对企业的信任、股东对企业的信任以及社区对企业的信任,五种信任加起来之和才是企业的立身之本。而这五种信任当中,员工对企业的信任又是本中之本,万源之源。
作为一个领导者,只有值得信任才能服众。《论语·学而》中说:领导者一定要在取得下属的信任之后,才能分派下属去工作,否则下属就会认为上司是欺负他,就是要让他受累呢;对待上司也是一样,首先要取得上司的信任之后才可以指出上司的过错,否则上司就会认为是在诋毁他。子夏曰:“君子信而后劳其民,未信,则以为厉己也;信而后谏,未信,则以为谤己也。”)
信任是相信他人在某些方面具有相应的能力、品格或承诺的一种托付。著名领导力训练专家谭小芳老师表示,要取得其他人的信任,就必须做出让其他人信任的事情来,以证明你拥有这样的能力、品格或承诺——信任不是说出来的,一定是做出来的。春秋时期,商鞅在变法政策推行之时,担心人们对他的做法缺乏信任,于是就做了一个“南门立木”的举动,这个举动就是为了解决人们不信任的问题的。

铝道网】北京时间5日22:30至6日04:30,巴菲特拥有的伯克希尔·哈撒韦股东大会在其故乡奥马哈市举行,这也是一场属于世界投资者的盛宴,多达4万人前往“朝圣”,聆听巴菲特的智慧。巴菲特的病情让本次大会平添了诸多看点:巴菲特的身体状况、接班人问题、巴菲特在2012年的投资策略,以及对中国企业的看法等话题都受到投资者的广泛关注。
中国哪些公司可能变伟大
在巴菲特股东大会上,伯克希尔·哈撒韦副主席芒格对中国需要多长时间才能产生像可口可乐一样伟大公司问题的回答是:“中国已拥有一些伟大的公司。”巴菲特指出:“我们倾向于中国某些出口产品良好的公司,主要是消费者产品。中国已拥有一些巨型公司,它们的市值将超越某些美国公司。”
再谈比亚迪前景
在中国企业中,比亚迪是较受“股神”巴菲特青睐的一家。“巴菲特效应”也使比亚迪一度名声大振、股价暴涨约10倍。但三年后,比亚迪的股价已逼近巴菲特当年的购入价。“股神”难道在中国看走了眼?
有投资者提出了关于比亚迪汽车的问题,巴菲特让看好比亚迪汽车的芒格回答该问题,芒格称,公司正关注这家中国汽车制造商。芒格特别提到了政府对电动企业的补助,他认为该公司的成功与盈利或较终将明朗。在被追问到未来比亚迪出售的汽车中将有多少会在美国生产时,芒格简要的回答称:“寥寥无几。”
评论科技股亚马逊
众所周知,巴菲特一直是科技股的排斥者。然而去年11月份,他破天荒地宣布已斥资107亿美元增持了656多万股IBM,持有了IBM公司5.51%的股份,成为IBM的靠前大股东,消息当时就引起了市场的轰动,自此巴菲特已经在科技股领域打开了一扇窗。去年第四季度,巴菲特还增持了516多万股英特尔公司股票,总持股为1149多万股,市值约3亿美元。IBM公司的股价去年累上涨了55%,这笔投资给巴菲特带来了丰厚利润。
在股东大会的问答环节,巴菲特谈及他对IBM电脑公司的巨额投资,但表示不会涉足谷歌和苹果这样的科技巨人,说自己在投资上区别对待谷歌、苹果和IBM是有原因的。他表示:“前两家都是伟大的公司,10年后它们更值钱我一点都不惊讶。我只是无法在有把握的价位上买入它们。在我们看来,IBM犯错误的可能性比谷歌或者苹果要低,至少我们是这样认为的。苹果创造了无比卓越的产品,我只是不知道如何给它估价。”
巴菲特还表示,亚马逊宛如一个发电站,它将影响到很多行业。芒格随即指出:“对多数零售商来说,亚马逊是一个大麻烦。”
如何反向挑选投资对象
在巴菲特股东大会上有股东问:“大家都对你们买什么感兴趣,使用一下芒格反向思考法则,你们不会买什么?”巴菲特指出:“我们将力图不碰为我们所不能理解的东西。这不是说我不知道一家企业是干什么的,我的意思是我无法合理地推断未来5年它的盈利能力和竞争地位。”
谈接班人素质
现年81岁的巴菲特今年4月被诊断患上前列腺癌,继承人问题成为股东们关心的话题。巴菲特表示,对伯克希尔长远的前景来讲,“继承人是谁”不是公司的关键,保持公司长期的价值理念才是继承所面对的重要责任。
巴菲特此前在写给公司股东的年度信件中说,自己已经选定一名接班人,但拒绝透露继任者身份。而继承人自己也蒙在鼓里!
透露考虑大笔收购
巴菲特还透露,较近考虑进行一笔价值超过200亿美元的收购,并准备通过出售他的股权来完成这一交易。不过没有透露收购对象。
据悉,迄今为止伯克希尔·哈撒韦公司的较大一笔收购是北美较大铁路之一的BNSF铁路运输公司,价值265亿美元。至于其他投资意向,巴菲特表示有意收购更多的报纸。巴菲特是《华盛顿邮报》和纽约《布法罗新闻》的较大股东。
有记者请巴菲特谈论一下具备吸引力但需耗费大量现金的行业。巴菲特表示,未来10年内我们将向铁路行业投入大量资金。预计后市高铁板块有望成为资金重点挖掘对象。

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